最近，成都綠城物業(yè)一則告示引發(fā)熱議：成都市雙流區(qū)人民法院依法判決，違規(guī)封裝陽(yáng)臺(tái)的業(yè)主應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)拆除已封閉的房屋陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀。逾期未履行的,權(quán)利人申請(qǐng)執(zhí)行后，人民法院依法對(duì)相關(guān)當(dāng)事人采取限制高消費(fèi)、列入失信名單、罰款、拘留等措施構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
很多業(yè)主困惑，怎樣封個(gè)陽(yáng)臺(tái)就失信了？到底陽(yáng)臺(tái)該不該封，能不能封？
陽(yáng)臺(tái)到底能不能封？如果不能封，是否有法律依據(jù)？《民法典物權(quán)編》第二百七十二條規(guī)定業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。這里的“專(zhuān)有”部分需具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用。顯然陽(yáng)臺(tái)屬于獨(dú)立的且可排他使用的專(zhuān)有部分。因此，業(yè)主有權(quán)對(duì)屬于專(zhuān)有部分的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉，這屬于物權(quán)所有人的正當(dāng)權(quán)益，因?yàn)檫@樣做既沒(méi)有危及建筑物的安全，也沒(méi)有損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。因此物業(yè)公司是否有權(quán)禁止業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)主要看雙方之間是否有約定。首先您需要確認(rèn)《業(yè)主公約》或者與物業(yè)公司有關(guān)合同、協(xié)議的約定中是否有禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定，如果您所在的小區(qū)業(yè)主公約中明確約定不得封閉陽(yáng)臺(tái)，那么業(yè)主需要遵守約定；如果沒(méi)有禁止封閉陽(yáng)臺(tái)的約定，那么業(yè)主在封閉陽(yáng)臺(tái)時(shí)只要不妨礙他人的相鄰權(quán)，該業(yè)主就有權(quán)封閉自己的陽(yáng)臺(tái)，物業(yè)公司也無(wú)權(quán)干涉。
其實(shí)很多時(shí)候買(mǎi)樓時(shí)，發(fā)展商都會(huì)叫業(yè)主簽份《XXX商品房買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議》、《XXX小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》或《業(yè)主公約》，往往會(huì)規(guī)定陽(yáng)臺(tái)不能封閉，要求業(yè)主共同遵守。業(yè)主要裝修時(shí)，都會(huì)告知不能封閉陽(yáng)臺(tái)，但很多業(yè)主都是置之不理，仍然封起陽(yáng)臺(tái)來(lái)，“大不了，裝修押金不退了”。
業(yè)主公約是小區(qū)全體業(yè)主意志的反映，是全體業(yè)主共同利益的體現(xiàn)，是全體業(yè)主自治權(quán)的產(chǎn)物。如果你所在小區(qū)的《業(yè)主公約》禁止封閉陽(yáng)臺(tái)，但是您覺(jué)得該公約不合理且侵害了自己的權(quán)利，那么可以按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)重新討論和表決，修改和完善業(yè)主公約。
很多業(yè)主都喜歡封陽(yáng)臺(tái)，一方面安全性得到加強(qiáng)，另一方面封起來(lái)空間更好利用，特別是在裝修時(shí)，陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)，陽(yáng)臺(tái)空間能與客廳空間一起布局，更顯大氣，因此，大部分業(yè)主都會(huì)將陽(yáng)臺(tái)封起來(lái)。支持不封的業(yè)主，則追求更開(kāi)闊的景觀、更自然的空氣與陽(yáng)光。
因此，樓宇在剛交樓市，外立面都是整齊劃一的，但在入住后，陽(yáng)臺(tái)就會(huì)變得五花百門(mén)，看起來(lái)極不協(xié)調(diào)，如果再加上凸出來(lái)的防盜網(wǎng)籠子，那就更掉價(jià)了。
《業(yè)主公約》如不能封陽(yáng)臺(tái)，單靠物管來(lái)約束很有限，但如果業(yè)主被起訴，并收到《責(zé)令限期拆違法建設(shè)決定書(shū)》，就被認(rèn)定為違建，要限期拆除，否則存在失信風(fēng)險(xiǎn)及其他處罰，還會(huì)影響到日后物業(yè)的過(guò)戶。
文/梁瑞卓
編輯丨朱韻耀
