千燈湖樓盤最高單價已攀升至每平方米7萬元以上，但作為千燈湖核心區(qū)域內的人氣名盤麗雅苑，二手價卻在2萬元/平方米左右。地段相同，售價為何差別這么大？最根本的原因就是麗雅苑樓盤已走向老齡化，樓齡近20年。

按照最近南海宅地拍賣市場走勢，桂城樓面地價已超2萬元/平方米。像麗雅苑這種近20年樓齡的住房，二手房價僅相當于樓面地價；而像百合村、玉蘭村等30多年樓齡的住宅，售價萬元出頭，僅為樓面地價的一半。由此可見，樓齡就是房產(chǎn)價值的“殺豬刀”。

根據(jù)房產(chǎn)價值規(guī)律，樓齡越新，價值越高，反之價值越低。一般樓齡5年內價值最高，甚至高于同期新房。再以千燈湖片區(qū)為例，佳兆業(yè)濱江一號二手房成交價在4萬元/平方米左右，而時代愛車小鎮(zhèn)新房售價約3萬元/平方米，二手房價高于一手房價。樓齡6~10年，房產(chǎn)價值相對穩(wěn)定；樓齡11~15年，房產(chǎn)價值開始貶值，但不太明顯；樓齡15~20年，房產(chǎn)價值衰減加快；之后樓齡越長，房產(chǎn)價值貶值速度就越快。

但不同類型的房產(chǎn)，隨著樓齡增加，貶值幅度會有所不同。高端樓盤20年內貶值都不太明顯，如中海萬錦豪園、中海千燈湖一號；檔次越低的樓盤，樓齡增加對房產(chǎn)貶值的作用就越明顯，有的不到10年就開始明顯貶值。

實際上，在佛山核心區(qū)，整體上房產(chǎn)價值無論新舊，過去二十年都是向上走，不同的是樓齡越新，升幅越大，反之升幅就越少。這是由房產(chǎn)的地段價值、城市價值決定的。越是核心地段，就越能掩蓋房產(chǎn)價值因樓齡帶來的貶值幅度。

不少佛山家庭擁有不只一套房產(chǎn)，有的自住，有的閑置，有的出租，有的留給子女。但隨著時間推移，特別是超過15年、20年的物業(yè)，將會越來越貶值（不考慮地段增值因素）。如何才能讓房產(chǎn)保值增值呢？

根據(jù)房產(chǎn)樓齡與價值變化規(guī)律，想讓房產(chǎn)保值增值，最好要保持房產(chǎn)樓齡在15年、20年內，即到了一定階段就要換房，保持住房的最佳樓齡。如果是自住，無論房產(chǎn)價值增減似乎影響不大。但房產(chǎn)還有一個功能，就是抵押融資。如果是超過30年樓齡的住房，融資功能就會大打折扣。

來源丨佛山日報

文丨梁瑞卓

編輯丨周師伢