“抵押經(jīng)營(yíng)貸利率4.18%，房貸利率6.2%，相差約2%，可否用經(jīng)營(yíng)貸來(lái)抵房貸？”最近，有朋友向筆者咨詢(xún)此方式是否可行。

的確，去年下半年，有很多房貸利率在6%左右，買(mǎi)房者利率負(fù)擔(dān)較重，而另一方面，抵押經(jīng)營(yíng)貸、裝修貸利率普遍在4%左右，利差較大，有些經(jīng)營(yíng)貸期限在10年、甚至20年，與房貸利率期限相當(dāng)，強(qiáng)大的利率差，使這部分購(gòu)房者動(dòng)了經(jīng)營(yíng)貸置換歪主意。

具體操作就是通過(guò)墊資結(jié)清剩余按揭貸款，然后重新向銀行申請(qǐng)一筆抵押經(jīng)營(yíng)貸款，以后就按月償還經(jīng)營(yíng)貸就行。如果真的置換，那就是一年有2%左右的利率差，如果是200萬(wàn)的房貸，一年能省4萬(wàn)左右的利息，30年就是120萬(wàn)！這樣一來(lái)，這種置換是不是很有吸引力？

那么，這樣做到底有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，要辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸，你需要有一家法人是你的公司。如果沒(méi)有的話(huà)，就需要注冊(cè)一家公司，以后每年都需要為公司進(jìn)行報(bào)稅，這是一項(xiàng)長(zhǎng)期及繁瑣的事。當(dāng)然也可以請(qǐng)人代處理，又要支付一筆長(zhǎng)期費(fèi)用。更重要的是，在整個(gè)貸款存續(xù)期間這個(gè)公司都不能注銷(xiāo)，因?yàn)槿绻?jīng)營(yíng)主體不存在了，銀行會(huì)要求提前結(jié)清貸款。

第二，就是第三方提款的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樯暾?qǐng)的是經(jīng)營(yíng)性貸款，所以銀行放款的錢(qián)是直接打款到第三方的賬戶(hù)的，不會(huì)直接到你的賬戶(hù)。銀行這樣做，這也是為了防止這筆貸款被挪作他用。那么，這個(gè)時(shí)候，你要辦理抵押經(jīng)營(yíng)貸，你就需要尋找可靠的第三方，否則可能不僅沒(méi)有拿到錢(qián)，還背上貸款。

第三，這筆貸款也有被拒的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在銀行對(duì)經(jīng)營(yíng)貸款的審核相比幾年前嚴(yán)格很多了。如果真的只是一家空殼公司，也沒(méi)有真實(shí)的業(yè)務(wù)，貸款被拒的概率還是很大的。

第四，銀行可能會(huì)提前收回貸款。一般商業(yè)貸之所有有10年、20年期限，是利用了氣球貸，有一年、二年及三年一審的，利率在4%以下的，一般都是一年一審。銀行方面承諾，只要個(gè)人征信不出問(wèn)題，這種審批一般都會(huì)沒(méi)問(wèn)題，但如果是征信或企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，銀行就會(huì)要求提前收回貸款。還有，部分銀行會(huì)要求在一定階段，3年或5年，結(jié)清所有貸款再放款，這對(duì)一般人來(lái)說(shuō)有較大資金壓力。

最后，如果銀行發(fā)現(xiàn)了資金違規(guī)使用，會(huì)提前收回貸款，風(fēng)險(xiǎn)很大。

所以，經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)換房貸，會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在很多金融中介電話(huà)，經(jīng)常推銷(xiāo)這種或那種經(jīng)營(yíng)貸、裝修貸，某某銀行有3%年裝修貸，其實(shí)這里面很多是在偷換概念，有的是開(kāi)個(gè)大額度信用卡，然后辦理10分期，每期月手續(xù)費(fèi)是0.25%，年手續(xù)費(fèi)就是3%，不再另收利息，但這手續(xù)費(fèi)不贊同于年化利率，3%的年手續(xù)費(fèi)轉(zhuǎn)換成年化利率約是5.6%。還有一般金融中介是按放款金額收費(fèi)，一般是1%的手續(xù)費(fèi)。

文/梁瑞卓

編輯丨朱韻耀