最近，鵬瑞三龍灣壹號、保利秀臺天珺兩大高端盤雙雙報喜，陸續(xù)宣稱開盤熱銷22億元、28億元，這在平靜的佛山樓市激起一石浪花。反觀剛需市場，7月份以來，一直處于相對平淡狀態(tài)，樓盤周成交量普遍在個位數(shù)。剛需盤與高端盤出現(xiàn)較大的差異。

近兩年，樓市分化發(fā)展明顯，一方面優(yōu)勢地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品備受青睞，普通地段普通產(chǎn)品則少人問津。另一方面，大戶型熱銷，價格持續(xù)走高，小戶型則表現(xiàn)平平。同一個樓盤，大戶型價格與小戶型價格甚至相差超過30%。

種種跡象顯示，改善型需求漸成市場主角，剛需型需求市場略顯疲軟。去年下半年開始，樓市步入調(diào)整期，剛需產(chǎn)品價格波動較大，改善型產(chǎn)品則較為堅挺，高端住宅產(chǎn)品表現(xiàn)更是一枝獨秀，價格不斷突破，“4”“5”字頭非常普遍，而且銷量普遍優(yōu)于剛需產(chǎn)品。

改善型產(chǎn)品、高端住宅產(chǎn)品的走俏，一方面反映了目前樓市價值的分化趨勢，核心地段的改善型產(chǎn)品、高端住宅產(chǎn)品越來越突出它的價值；另一方面是過去十多年改善型需求的集中釋放，受“7090”、限購等政策影響，市場積壓了不少改善型產(chǎn)品的需求。隨著近年一系列高端改善型項目的上市，此類需求得到了釋放。

市場的變化，也導(dǎo)致地產(chǎn)商新項目紛紛瞄準(zhǔn)改善型市場。僅在禪城，今年下半年就出現(xiàn)3個以高端改善型產(chǎn)品為主的新盤，分別為鵬瑞三龍灣壹號、保利秀臺天珺、建投恒福壹號。9月16日，保利華南發(fā)布新品，推出3個以“珺”為名的新盤，都是保利天字系列產(chǎn)品，定位較高，以高端改善型產(chǎn)品為主。

剛需產(chǎn)品與高端產(chǎn)品，已是兩個不同的價值邏輯。剛需購房者關(guān)注的焦點是配套、學(xué)校、性價比，看中的是使用功能，高端住宅的買家關(guān)注的焦點是地段、景觀、品質(zhì)，看中的是環(huán)境、圈層。兩者面向不同的客戶群體，沒有交集。因此，不能以剛需的眼光看待高端住宅的價值，也不能以高端住宅的眼光來看待剛需市場。目前，代表大眾的、占市場主體的還是剛需市場，而不是高端住宅市場。

物極必反。目前，改善型產(chǎn)品、高端住宅產(chǎn)品供應(yīng)的放量，就相對擠壓了剛需市場的份額。剛需市場的疲軟只是暫時的，到全面復(fù)蘇時，剛需的供應(yīng)就可能不足了。也許當(dāng)下正是剛需購房者入市的一個較好窗口期。

文丨梁瑞卓

見習(xí)編輯丨冼子晴