最近，有朋友看到佛山新城公寓價格下探至7字頭起，較開盤時降幅約40%，很心動。我給的建議是：如果是買來自用，這價格絕對很筍；但如果用作投資，就不能單看售價，還要細(xì)算投資回報。

佛山新城的公寓，十年前好景時賣到16000~18000元/平方米。但之后每況愈下，前幾年大多公寓開盤價是11000~13000元/平方米，去化率一直很低，價格也一路走低，如今最低下探到7字頭。按8000元/平方米計算，一套50平方米的公寓，總價僅40萬元，表面看來，十分誘人。

那么，作為以投資為主的公寓產(chǎn)業(yè)，其回報率如何？以保利東瑞廣場公寓為例，單房公寓（建筑面積約50平方米）月租金普遍1200元/月左右，租金不高，但出租率很低。粗略計算一下，公寓買入總價40萬元，加上裝修費用、稅費，成本大約50萬元。按1200元/月租計算，年收益為14400元，年投資回報率2.88%。這樣的回報率，在公寓市場中已算是較高了。如果能保持這樣的回報率，尚有一定的投資價值。但這是滿打滿算，如果算上公寓的空置率，回報率就遠(yuǎn)低于2.88%的水平。

從公寓物業(yè)升值的角度來看，近十年公寓的價格一路走低。再有，公寓作為商業(yè)用房，出售時需繳納的稅費較多，主要有營業(yè)稅5.6%、個稅20%、土地增值稅5%。個稅的計算主要看物業(yè)升值的幅度，如果升值不大，個稅則較低。除個稅外，其他稅費合計11.6%。也就說，即使是平價出售，也要虧損11.6%，這還不計中介費。因此，公寓投資至少要升值20%才不至于虧損。

公寓投資的價值，關(guān)鍵是看租金及出租率，看現(xiàn)時更要看后市。目前，佛山新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展已有一定的基礎(chǔ)，近幾年不斷有新公司涌入，但由于寫字樓的體量較大，空置率較高。而公寓的體量也較大，導(dǎo)致了公寓的租金上不去，出租率較低。但從長遠(yuǎn)來看，佛山新城的產(chǎn)業(yè)會越來越好，入駐的企業(yè)會越來越多，新城公寓的租金水平與出租率也會上去。但現(xiàn)在入市，恐怕守的時間會較長，對于投資來說，并不劃算。

佛山新城的公寓，并不是個案，而是一種普遍現(xiàn)象。公寓產(chǎn)品的投資價值普遍不高，特別是前幾年高位入市的，普遍處于站崗狀態(tài)。如果確實想投資公寓，就不要貪便宜，一定要看周邊的租金水平及出租率，選擇核心地段，有地鐵，更要看周邊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

當(dāng)然，如果購買公寓自用，又另當(dāng)別論。目前，佛山新城公寓的確是一個價格洼地，值得入市。

文/梁瑞卓

編輯丨朱韻耀