本期嘉賓
梁瑞卓（佛山日?qǐng)?bào)社資深媒體人）
楊東立（佛山市合富置業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理)
按照市場(chǎng)規(guī)律，商品住房在過(guò)了一定期限，價(jià)值就開(kāi)始降低，越往后價(jià)值銳減就越快。那么，對(duì)于那些超過(guò)三十年樓齡的老房子，它的剩余價(jià)值在哪里？
樓齡與樓價(jià)關(guān)系
梁瑞卓：同一地段的二手樓賣(mài)得并不定比一手樓便宜，有時(shí)候甚至更貴，經(jīng)常出現(xiàn)一、二手倒掛現(xiàn)象，特別是5年內(nèi)的次新樓體現(xiàn)得更加明顯，比如保利東灣小區(qū)超過(guò)25000元/m2的二手房很多，但附近的一手樓則普遍在21000元/m2~23000元/m2。這主要是因?yàn)檫@些次新樓交易后即可入住，而且經(jīng)過(guò)幾年開(kāi)發(fā)，周邊配套較為成熟，即買(mǎi)即享； 而新盤(pán)普遍還要過(guò)兩年才交樓，周邊配套相對(duì)不夠成熟。
楊東立：一般住房樓齡與樓價(jià)關(guān)系，10年內(nèi)達(dá)到價(jià)值高峰，超過(guò)15年住房的剩余價(jià)值就開(kāi)始降低，超過(guò)30年降得更快。因此，10年內(nèi)的次新樓售價(jià)超過(guò)附近一手樓是很正常的。
老房子的價(jià)值
梁瑞卓：去年底有朋友想在桂城入手一套二手房，解決小孩讀書(shū)問(wèn)題?？戳艘恍├戏孔?，單價(jià)12000元/m2~13000元/m2，樓齡普遍超過(guò)30年，非常破舊。
另一位朋友在2016年以140萬(wàn)元賣(mài)掉惠景城一套90多m2老房子（20多年樓齡），后用差不多的價(jià)錢(qián)在禪西新城買(mǎi)了一套約100m2的江景樓?；菥俺抢戏孔又靛X(qián)，很大程度是因?yàn)橹苓呌谢菥靶W(xué)、惠景中學(xué)。
楊東立：有優(yōu)質(zhì)學(xué)位配套的二手房是不怕買(mǎi)的，此類物業(yè)流通性很強(qiáng)，轉(zhuǎn)手也會(huì)很快。
住房的價(jià)值不單單是土地加房屋價(jià)值，還有城市價(jià)值，下降的僅僅是房屋價(jià)值，即鋼筋混凝土價(jià)值，其土地價(jià)值和城市價(jià)值是上升的。這里的城市價(jià)值主要指景觀、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套。所以，雖然老房子鋼筋混凝土價(jià)值已不大，但其他附加價(jià)值會(huì)增加。一套30年樓齡的房子今年是100萬(wàn)元，過(guò)了5年還可能是100萬(wàn)元，中心地段老房子的流通性還是較好的。當(dāng)然，“30年河?xùn)|，30年河西”，也會(huì)存在城市中心轉(zhuǎn)移導(dǎo)致的價(jià)值下降。
哪類住房更保值
梁瑞卓：商品房一般超過(guò)30年就較為老舊，一方面是因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)缺乏文化底蘊(yùn)，另一方面是建筑質(zhì)量，且缺乏必要保養(yǎng)。因此，住房要保值，除了地段好、配套成熟因素外，選擇建筑質(zhì)量好、物業(yè)管理好的樓盤(pán)才更保值。
楊東立：其實(shí)，住房保值與物業(yè)管理關(guān)系更為密切。只有擁有良好的物業(yè)管理，住房才會(huì)保持較高的增值率。毫無(wú)疑問(wèn)，中心地段、配套成熟、擁有稀缺資源又有良好物業(yè)管理的住房最為保值。中心城區(qū)一套老房子，甚至比郊外一棟別墅更值錢(qián)。
編輯丨林曉筠
