原標(biāo)題：佛山市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例
（2020年10月30日佛山市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議通過2021年1月20日廣東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議批準(zhǔn)）
佛山市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告?。ǖ?6號(hào)）
佛山市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十四次會(huì)議于2020年10月30日通過的《佛山市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)經(jīng)廣東省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十八次會(huì)議于2021年1月20日批準(zhǔn)，現(xiàn)予以公布，自4月1日起施行。
佛山市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
2021年2月19日
第一章 總 則
第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三章 物業(yè)管理及服務(wù)
第一節(jié) 前期物業(yè)管理
第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 一般規(guī)定
第二節(jié) 住宅維修管理
第三節(jié) 公共收益管理
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
第五章 法律責(zé)任
第六章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造和諧、安全、文明、整潔的生活和工作環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)，法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定。
第三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)中國共產(chǎn)黨的基層組織，依照中國共產(chǎn)黨章程的規(guī)定，積極發(fā)揮作用。
第四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)服務(wù)與管理水平。
第五條 市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定和實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)監(jiān)督評(píng)價(jià)辦法；建設(shè)和管理物業(yè)管理信息化系統(tǒng)；指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開展行業(yè)自律和服務(wù)工作。
區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域備案、物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員的監(jiān)督管理；指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作；監(jiān)督和管理物業(yè)管理領(lǐng)域招標(biāo)投標(biāo)工作。
六條 市、區(qū)人民政府公安、城市管理和綜合執(zhí)法、應(yīng)急管理、市場監(jiān)督管理、自然資源、價(jià)格、工業(yè)和信息化、民政、司法、稅務(wù)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生等相關(guān)行政主管部門及消防救援機(jī)構(gòu)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的行政管理和行政執(zhí)法等相關(guān)工作。
第七條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作納入社區(qū)治理，負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常工作；負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主委員會(huì)的備案。
第八條 居民委員會(huì)、村民委員會(huì)協(xié)助區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，依法對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)等給予指導(dǎo)和協(xié)助。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)依法開展下列工作：
（一）加強(qiáng)行業(yè)自律管理，保障物業(yè)服務(wù)人依法執(zhí)業(yè)，維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益；
（二）制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行業(yè)行為，總結(jié)、交流物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)技術(shù)；
（三）維護(hù)市場秩序和公平競爭，建立物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員誠信檔案，促進(jìn)行業(yè)誠信管理，建立行業(yè)規(guī)范；
（四）組織行業(yè)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德、從業(yè)紀(jì)律教育；
（五）對(duì)違反法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)批評(píng)和公開譴責(zé)。
第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第十條 百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之三十以上的，業(yè)主可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
符合前三款情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)，會(huì)同物業(yè)所在地的區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表。
已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到第二款或第三款有關(guān)規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上。
第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組的組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦，也可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主聯(lián)名推薦；業(yè)主代表按照推薦業(yè)主人數(shù)確定順序，推薦業(yè)主人數(shù)相同的，應(yīng)當(dāng)由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)組織抽簽確定排名順序。
業(yè)主大會(huì)籌備組的成員名單及簡歷，應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)籌備組成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。
第十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，依法組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法等。
第十三條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法向業(yè)主大會(huì)籌備組提供有關(guān)文件資料，不得隱匿、篡改、偽造有關(guān)文件資料，不得以任何理由阻撓業(yè)主大會(huì)籌備組的正常工作。
因建設(shè)單位注銷或有關(guān)單位不配合提供業(yè)主清冊(cè)等文件資料的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)籌備組申請(qǐng)，由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)區(qū)人民政府有關(guān)部門無償提供。
第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)及時(shí)核實(shí)、更新業(yè)主清冊(cè)及業(yè)主聯(lián)系方式等信息，妥善保管收集的信息和文件資料，并于業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后五日內(nèi)移交業(yè)主委員會(huì)；首次業(yè)主大會(huì)未能召開或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在解散前三日內(nèi)將收集的信息和文件資料交由轄區(qū)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)指定的機(jī)構(gòu)封存。
任何單位、組織和個(gè)人不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未表決通過有關(guān)事項(xiàng)的，按照如下規(guī)定處理：
（一）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，但是未通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論情況對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則進(jìn)行修改，并再次組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行表決；
（二）已經(jīng)通過管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，但未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（三）未通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，且未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的申請(qǐng)，協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，通過管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
經(jīng)全體業(yè)主依法決定共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的，不受前款規(guī)定限制。
第十六條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告，并以書面或者信息化方式通知全體業(yè)主，公告期截止至業(yè)主大會(huì)召開當(dāng)日。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者信息化方式等表決事項(xiàng)。
采用書面或者信息化方式表決事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)將擬表決事項(xiàng)公開征求全體業(yè)主意見，并將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供相應(yīng)的人力、場地支持。
第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用書面或信息化等方式記名投票，表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公示三十日以上。
任何單位和個(gè)人不得偽造、變?cè)鞓I(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名、授權(quán)委托書和電子投票數(shù)據(jù)；選票、表決票和授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)妥善保管，以備查詢。
第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第十八條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，除履行法律法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定；
（二）制訂重大維修工程方案和緊急維修方案，并監(jiān)督方案的實(shí)施；協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的共同事務(wù)。
（三）監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用；
（四）督促物業(yè)服務(wù)人制定并實(shí)施突發(fā)公共衛(wèi)生事件等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案；
（五）督促業(yè)主配合或者執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施；
（六）依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益；
（七）依照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)公共收益的收支情況進(jìn)行管理,以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)名義依照有關(guān)規(guī)定開立銀行賬戶；
（八）調(diào)解處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問題；
（九）每年開展不少于一次的業(yè)主滿意度測評(píng)工作；
（十）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)主任、副主任、委員、候補(bǔ)委員依法產(chǎn)生；候補(bǔ)委員遞補(bǔ)順序按照得票數(shù)確定，得票數(shù)相同的候補(bǔ)委員，由業(yè)主委員會(huì)組成人員投票確定順序。
業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)簽訂履職承諾書，承諾在履職期間依法履職，并接受全體業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)組成人員可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定或者管理規(guī)約的約定，在履職期間領(lǐng)取履職補(bǔ)貼。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)組成人員應(yīng)當(dāng)依法從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主中選舉產(chǎn)生，管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以規(guī)定有下列行為之一的業(yè)主，不得成為業(yè)主委員會(huì)組成人員的候選人：
（一）欠繳住宅專項(xiàng)維修資金的；
（二）候選人產(chǎn)生辦法通過之日前兩年內(nèi)，違反約定連續(xù)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)三個(gè)月以上或者累計(jì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個(gè)月以上的；
（三）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法進(jìn)行裝修、改建、搭建或者改變房屋用途的；
（四）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法占用或者故意損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的；
（五）損害業(yè)主共同利益的其他行為的。
第二十一條 分期開發(fā)的物業(yè)符合本條例第十條規(guī)定的，可以在分期開發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中應(yīng)當(dāng)根據(jù)未交付物業(yè)面積占比，為尚未交付物業(yè)的業(yè)主預(yù)留業(yè)主委員會(huì)組成人員名額；并制定尚未交付物業(yè)的業(yè)主增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)組成人員的辦法。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公告會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議；同時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知并聽取居民委員會(huì)、村民委員會(huì)的建議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)書面記錄會(huì)議情況，經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主委員會(huì)組成人員簽字后存檔；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議依法作出的決定，應(yīng)當(dāng)于決定作出之日起三日內(nèi)書面告知居民委員會(huì)、村民委員會(huì)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公告，公告期不少于十日。
業(yè)主委員會(huì)每年向業(yè)主大會(huì)報(bào)告當(dāng)年工作情況，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十五日以上；工作情況應(yīng)當(dāng)報(bào)送居民委員會(huì)、村民委員會(huì)。
第二十三條 業(yè)主委員會(huì)組成人員不得有《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)組成人員的禁止性行為外，還不得有下列行為：
（一）不履行或者不正確履行職責(zé)；
（二）欠繳住宅專項(xiàng)維修資金；
（三）任期內(nèi)違反約定連續(xù)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)三個(gè)月以上或者累計(jì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個(gè)月以上；
（四）損害業(yè)主共同利益；
（五）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法進(jìn)行裝修、改建、搭建或者改變房屋用途；
（六）在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法占用或者損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（七）本人及其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。
業(yè)主委員會(huì)組成人員有上述情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其職務(wù)。
業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù)被終止的，應(yīng)當(dāng)自終止決定做出之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求居民委員會(huì)、村民委員會(huì)督促移交。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十日以上，并書面報(bào)告區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)依法確定新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿三日內(nèi)，將屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。不按時(shí)移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府督促其移交；任期屆滿但未成立新一屆業(yè)主委員會(huì)的，上述資料由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)就地封存，并由物業(yè)服務(wù)人保管，待新一屆業(yè)主委員會(huì)成立后，及時(shí)移交。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿仍未組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉的，經(jīng)五名以上業(yè)主聯(lián)名，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出協(xié)助組織換屆選舉要求，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助組織換屆選舉籌備小組，依法確定新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
籌備小組成員包括街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表和業(yè)主代表，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表擔(dān)任組長?；I備小組工作開展參照業(yè)主大會(huì)籌備組的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 召開業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會(huì)的日常工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)組成人員的履職補(bǔ)貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定或者在管理規(guī)約中約定，由全體業(yè)主承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)可以依法委托社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公共收益的使用情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、履職補(bǔ)貼進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于每季度結(jié)束前十五日內(nèi)，將包括工作經(jīng)費(fèi)、履職補(bǔ)貼等具體列支項(xiàng)目和費(fèi)用的開支情況，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未成立業(yè)主大會(huì)或者未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助全體業(yè)主依法共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。
第三章 物業(yè)管理及服務(wù)
第一節(jié) 前期物業(yè)管理
第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法完成前期物業(yè)服務(wù)人招標(biāo)工作：
（一）預(yù)售商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可之前完成；
（二）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售備案前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在交付使用前完成。
分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)按照一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域統(tǒng)一招標(biāo)。
第二十九條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)（銷）售現(xiàn)場顯著位置和信息化系統(tǒng)公告臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同、規(guī)劃條件、規(guī)劃總平面圖、物業(yè)管理區(qū)域范圍等資料。
根據(jù)規(guī)劃要求需要配建物業(yè)服務(wù)用房、配電房、水泵房、垃圾房等公共服務(wù)設(shè)施的，規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別予以標(biāo)識(shí)。
新建住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人用于員工飯?zhí)谩T工宿舍的，應(yīng)當(dāng)公告。
第三十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將臨時(shí)管理規(guī)約送達(dá)買受人，不得承諾或者誘導(dǎo)物業(yè)買受人實(shí)施違法建設(shè)或者違法裝修；不得承諾將屬于業(yè)主共有的部位、場所和設(shè)施由部分或個(gè)別業(yè)主排他使用。分期開發(fā)的同一物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位與物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)簽訂內(nèi)容一致的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。
前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容包括但不限于前期物業(yè)管理范圍、服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、雙方的權(quán)利義務(wù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、合同解除方式、合同終止情形等。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法制定包括公共收益收支管理等內(nèi)容的臨時(shí)管理規(guī)約。
物業(yè)買受人認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容違法，或者侵害其合法權(quán)益的，可以向區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。
第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，全體業(yè)主未能依法作出選聘或者解聘決定的，原物業(yè)服務(wù)人按照原服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供服務(wù)的，前期物業(yè)服務(wù)合同延續(xù)至全體業(yè)主作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
全體業(yè)主依法決定終止前期物業(yè)合同的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在收到解聘決定當(dāng)日起三個(gè)月內(nèi)向新選聘的物業(yè)服務(wù)人或業(yè)主委員會(huì)依法移交有關(guān)資料、財(cái)物。
第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 業(yè)主大會(huì)可以選聘物業(yè)服務(wù)人為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)；也可以由全體業(yè)主自行管理本物業(yè)管理區(qū)域，共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)可以通過招標(biāo)等方式選聘物業(yè)服務(wù)人，鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過政府公共資源招標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)人。選聘物業(yè)服務(wù)人前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)選聘方案和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示十五日以上，并征集業(yè)主意見，意見征集情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)通報(bào)。
簽訂物業(yè)服務(wù)合同前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同等資料在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示五日以上。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人依法簽訂并備案物業(yè)服務(wù)合同，也可以對(duì)公共收益的使用管理，物業(yè)服務(wù)人使用機(jī)動(dòng)車停車位等公共設(shè)施的要求等進(jìn)行約定。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護(hù)、安全管理等工作，采取必要的安全保障措施防止從建筑物中拋擲或者墜落物品，執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極協(xié)助有關(guān)部門開展工作。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，不得有下列行為：
（一）將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)整體轉(zhuǎn)讓；
（二）挪用或者擅自使用住宅專項(xiàng)維修資金；
（三）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途；
（四）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共有部位和共用設(shè)施設(shè)備用途；
（五）不按規(guī)定將依法收取的公共電信設(shè)施占用場地使用費(fèi)，以及利用公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營性活動(dòng)的收益等列入公共收益；
（六）將應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人或者他人承擔(dān)的用水、用電、用氣等費(fèi)用列入業(yè)主公攤費(fèi)用；
（七）以簽訂虛假合同的方式出租物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（八）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；
（九）擅自利用公共場地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；超出物業(yè)服務(wù)合同約定占用業(yè)主共有停車位。
（十）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，不按規(guī)定辦理查驗(yàn)設(shè)施設(shè)備、移交資料財(cái)物、退出物業(yè)管理區(qū)域；
（十一）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)；
（十二）指定業(yè)主購買特定商品或者服務(wù)，指定裝修物料搬運(yùn)隊(duì)伍；
（十三）發(fā)現(xiàn)業(yè)主實(shí)施違法建設(shè)或者違反管理規(guī)約的行為，不制止、不報(bào)告；
（十四）限制通訊、有線電視等單位實(shí)施網(wǎng)絡(luò)接入或者改造；
（十五）無正當(dāng)理由拒絕供水、供電、供氣等公共經(jīng)營企業(yè)員工開展安全檢查、搶修、維修等活動(dòng)；
（十六）其他損害業(yè)主權(quán)益,影響住宅小區(qū)環(huán)境等行為。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同的締結(jié)、終止、解除、續(xù)訂等依照法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。合同的變動(dòng)情況應(yīng)當(dāng)依法向街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府備案。
物業(yè)服務(wù)合同糾紛可以通過協(xié)商、訴訟或者仲裁等方式解決。爭議處理期間，物業(yè)服務(wù)人不得停止提供物業(yè)服務(wù)、不得降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不得停止繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)人的，選聘或者續(xù)聘的決定應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起十日內(nèi)書面告知物業(yè)服務(wù)人。
物業(yè)服務(wù)人接受選聘、續(xù)聘決定的，應(yīng)當(dāng)在收到書面告知十五日內(nèi)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)人不接受選聘、續(xù)聘決定的，應(yīng)當(dāng)在收到書面告知十五日內(nèi)以書面形式告知。
第三十八條 不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主大會(huì)決定有異議等理由拒絕辦理交接。
不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)期間出資或者墊資配置的用于服務(wù)全體業(yè)主的固定設(shè)施設(shè)備，可以與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商處理，也可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，不得強(qiáng)行拆除有關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)人被解聘、不再續(xù)聘或者退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及所在區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，可以委托居民委員會(huì)、村民委員會(huì)或者其他專業(yè)服務(wù)單位提供衛(wèi)生保潔、垃圾清運(yùn)、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，也可以委托其他物業(yè)服務(wù)人提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)，簽訂不超過一年的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)合同； 并在一年內(nèi)依法召開業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)人。
未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，居民委員會(huì)、村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助全體業(yè)主做好前款工作。
第四章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第一節(jié) 一般規(guī)定
第四十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有法律法規(guī)規(guī)定的禁止性行為外，還不得有下列行為：
（一）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛，堵塞車輛出入口；
（二）違規(guī)私拉電線、電纜為電動(dòng)汽車、電動(dòng)自行車和電動(dòng)三輪車等充電；
（三）占用、堵塞、封閉公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地，在公共疏散通道、安全出口、消防車通道或公共場地上設(shè)置障礙、損壞、挪用或者停用消防設(shè)施和器材；
（四）違法飼養(yǎng)動(dòng)物；
（五）法律法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí)，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失；物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止，并報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理，并反饋處理結(jié)果。
第四十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行申報(bào)登記。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝修的禁止性行為告知業(yè)主，并告知如下事項(xiàng)：
（一）裝修搬運(yùn)指引、管理部門投訴電話；
（二）沙石、水泥等必須做好包裝，嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定；
（三）搬運(yùn)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作；
（四）裝修產(chǎn)生垃圾的清理規(guī)定；
（五）物業(yè)服務(wù)人提供有償服務(wù)的項(xiàng)目和價(jià)格；
（六）現(xiàn)場檢查的有關(guān)要求。業(yè)主在搬運(yùn)家具或其他物品時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守前款的有關(guān)規(guī)定，造成公共部位或者公共設(shè)施損壞的，應(yīng)當(dāng)依法恢復(fù)原狀或者承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十二條 共用物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)，除依法或者根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)外，其費(fèi)用按照下列規(guī)定劃分：
（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備由全體業(yè)主按照擁有的物業(yè)專有部分面積占比共同承擔(dān)；
（二）單幢房屋共用設(shè)施設(shè)備由該幢房屋的業(yè)主按照擁有的專有部分房屋面積占比共同承擔(dān)；
（三）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀，造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收費(fèi)；尚未服務(wù)到最終用戶的，區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地實(shí)際，組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位有計(jì)劃推進(jìn)服務(wù)到最終用戶。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
第四十四條 新建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，由建設(shè)單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)安裝施工，并在竣工驗(yàn)收后移交相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理。
第四十五條 已建住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，移交專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理：
（一）已成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)組織驗(yàn)收；
（二）未成立業(yè)主委員會(huì)，已聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人的，由物業(yè)服務(wù)人組織驗(yàn)收；
（三）未成立業(yè)主委員會(huì)，也未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人的，由住宅小區(qū)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織驗(yàn)收。
驗(yàn)收不合格的，由專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范提出整改方案，經(jīng)整改合格后移交。專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的，整改費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，超出保修期的由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
已建成住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線未移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以根據(jù)實(shí)際需求制定規(guī)劃，分期組織移交。
第四十六條 移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)、更換和管理等費(fèi)用,由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)，不得從物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住宅專項(xiàng)維修資金中列支。尚在工程質(zhì)量保修期內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、更換，其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第二節(jié) 住宅維修管理
第四十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定或者約定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)人維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂委托協(xié)議。
鼓勵(lì)建設(shè)單位購買住宅工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)依法組織全體業(yè)主制定緊急維修或日常保養(yǎng)方案； 由全體業(yè)主共同管理的，由全體業(yè)主協(xié)商制定緊急維修和日常保養(yǎng)方案。
緊急維修或日常保養(yǎng)方案無法達(dá)成一致的，由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)組織協(xié)調(diào)。
第四十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。
建設(shè)單位已辦理權(quán)屬初始登記的自留或者自用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法交存住宅專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)自預(yù)售之日起兩年內(nèi)未能出售的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位可以憑已交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金憑證，向物業(yè)買受人收回其代交的住宅專項(xiàng)維修資金。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年將住宅專項(xiàng)維修資金的使用情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置和信息化系統(tǒng)公告三十日以上。
使用較大數(shù)額住宅專項(xiàng)維修資金的維護(hù)工程應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)，具體辦法由市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制定。
第五十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列危及房屋使用安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況的，可以依法使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行應(yīng)急維修：
（一）樓體天面、外墻防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯、消防、安防、雷電防護(hù)裝置等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患的；
（三）樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的；
（四）專用排水設(shè)施出現(xiàn)坍塌、堵塞、爆裂等情況的；
（五）嚴(yán)重影響房屋使用安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。
物業(yè)服務(wù)人或者有關(guān)業(yè)主依法提出住宅專項(xiàng)維修資金列支申請(qǐng)的，住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)依法進(jìn)行審核，可以征求有關(guān)職能部門或者鑒定機(jī)構(gòu)意見；審核同意的，向住宅專項(xiàng)維修資金專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行應(yīng)當(dāng)在收到通知當(dāng)日將住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
發(fā)生前款情況后，未按照規(guī)定進(jìn)行應(yīng)急維修的，市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以組織代修，維修費(fèi)用依法從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。
應(yīng)急維修完成前，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取安全防范措施，并暫停使用或者在保證安全條件下有限度使用相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第五十二條 采取應(yīng)急維修的，應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將住宅專項(xiàng)維修資金使用情況以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公示，公示期不少于十五日。
任何單位、組織和個(gè)人不得在應(yīng)急維修過程中騙取、套取住宅專項(xiàng)維修資金。
第三節(jié) 公共收益管理
第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主的公共收益包括：
（一）依法利用屬于業(yè)主共有的停車場、公共場地、綠地、道路等共用部位經(jīng)營所得的收益；
（二）屬于業(yè)主共有的游泳池、籃球場、會(huì)所等共用設(shè)施經(jīng)營所得的收益；
（三）利用業(yè)主共有的停車場出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益；
（四）因公共設(shè)施、設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共電信設(shè)施占用場地使用費(fèi)等；
（六）公共收益的孳息；
（七）其他依法屬于全體業(yè)主的收益。
前款規(guī)定利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約的規(guī)定，依法簽訂合同并辦理相關(guān)手續(xù)。
第五十四條 公共收益主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以按照全體業(yè)主的決定使用。
第五十五條 公共收益應(yīng)當(dāng)繳存入以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)名義開立的銀行賬戶，業(yè)主委員會(huì)可以自行管理，也可以委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)公共收益進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。
未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)的公共收益，可由物業(yè)服務(wù)人暫行管理。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將經(jīng)審計(jì)的公共收益會(huì)計(jì)資料及款項(xiàng)移交業(yè)主委員會(huì)。
公共收益未經(jīng)全體業(yè)主依法表決同意不得使用；任何單位、組織和個(gè)人不得擅自挪用、侵占公共收益。
第五十六條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的公共收益財(cái)務(wù)管理制度，將公共收益建賬并及時(shí)入賬，指定專人妥善保管公共收益的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料。
需要使用公共收益的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)公示公共收益使用計(jì)劃書，明確使用項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、使用理由等，聽取業(yè)主和居民委員會(huì)、村民委員會(huì)意見。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)于每季度結(jié)束之日起十五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)將公共收益賬戶的收支情況連同開支的發(fā)票等會(huì)計(jì)資料公告十日以上。
任何單位、組織和個(gè)人不得偽造、變?cè)?、隱匿、故意銷毀公共收益的會(huì)計(jì)資料。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)委托物業(yè)服務(wù)人對(duì)共有部分、共有設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營或者管理的，物業(yè)服務(wù)人可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同或者管理規(guī)約的約定收取管理費(fèi)用。
第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
第五十八條 本市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門綜合物價(jià)指數(shù)和社會(huì)承受力等因素適時(shí)調(diào)整。
業(yè)主自行管理的管理人或者采取酬金制的物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)在每年年初，將上一年度物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和支出情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置和信息化系統(tǒng)進(jìn)行公示。公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用總額，安全保衛(wèi)、綠化保潔、日常維修等費(fèi)用支出情況。
市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制定本市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。
第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向其收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶按照如下標(biāo)準(zhǔn)確定：
（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；
（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的業(yè)主作為最終用戶；
（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。
供電、供水、供氣、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位不得向物業(yè)服務(wù)人收取押金等費(fèi)用。
第六十條 需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提交調(diào)價(jià)方案，調(diào)價(jià)方案包括如下材料：
（一）調(diào)價(jià)理由和具體調(diào)價(jià)方案，包括調(diào)價(jià)后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等；
（二）調(diào)價(jià)后具體物業(yè)服務(wù)方案，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
（三）業(yè)主滿意度測評(píng)報(bào)告。業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案進(jìn)行表決；沒有成立業(yè)主委員會(huì)的，由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法組織全體業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案進(jìn)行表決。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置和信息化系統(tǒng)公告十日以上。
第五章 法律責(zé)任
第六十一條 本條例規(guī)定的行政處罰，實(shí)施相對(duì)集中城市管理行政執(zhí)法的，依法由城市管理執(zhí)法主管部門實(shí)施； 其他的依法由有關(guān)部門實(shí)施。
違反本條例規(guī)定的有關(guān)行為，法律法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第六十二條 違反本條例規(guī)定，市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員，有下列情形之一的，由有權(quán)部門依法責(zé)令改正；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分：
（一）違法實(shí)施行政許可或者行政處罰的；
（二）未依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時(shí)查處，或者包庇、縱容違法行為的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的。
居民委員會(huì)、村民委員會(huì)中從事管理的人員有違反本條例規(guī)定，不依法履職的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法給予政務(wù)處分。
第六十三條 違反本條例第十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人隱匿、篡改、偽造有關(guān)文件資料或者阻撓業(yè)主大會(huì)籌備組正常工作的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處十萬元以上二十萬元以下罰款。
第六十四條 違反本條例第十四條第二款規(guī)定，單位、組織或者個(gè)人泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，有違法所得的，沒收違法所得，對(duì)單位、組織處以一萬元以上五萬元以下罰款；對(duì)個(gè)人處以五千元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十五條 違反本條例第二十九條規(guī)定，建設(shè)單位未按照要求公告有關(guān)資料或者未特別標(biāo)識(shí)有關(guān)內(nèi)容的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十六條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例第三十五條有關(guān)規(guī)定的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門按照以下規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）違反第六項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令改正，退還費(fèi)用，并處一萬元以上五萬元以下罰款；
（二）違反第七項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令改正，并處五萬元以上十萬元以下罰款；
（三）違反第十二項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下罰款；
（四）違反第十三項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令改正，并處一萬元以上五萬元以下罰款；
（五）違反第十四項(xiàng)規(guī)定的，責(zé)令改正，并處三萬元以上五萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例第三十八條第一款有關(guān)規(guī)定，不再續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)人不退出物業(yè)管理區(qū)域的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期退出； 逾期拒不退出的，按照下列規(guī)定予以處罰：
（一）強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)并向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，責(zé)令退還已收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，限期退出物業(yè)管理區(qū)域，并處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）拒絕辦理交接的，責(zé)令改正，拒不改正的處五萬元以上十萬元以下罰款。
第六十八條 違反本條例第五十二條第二款規(guī)定，單位、組織或者個(gè)人在應(yīng)急維修過程中騙取、套取住宅專項(xiàng)維修資金的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處騙取、套取住宅專項(xiàng)維修資金金額五倍以上十倍以下罰款；騙取、套取住宅專項(xiàng)維修資金金額不足兩萬元的，處十萬元以上二十萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六十九條 違反本條例第五十五條第三款規(guī)定，單位、組織或者個(gè)人擅自挪用、侵占公共收益的，由市、區(qū)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令退還，對(duì)單位、組織處二十萬元以上五十萬元以下罰款； 對(duì)個(gè)人處五萬元以上十萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十條 違反本條例第五十六條第四款規(guī)定，單位、組織或者個(gè)人偽造、變?cè)?、隱匿、故意銷毀公共收益的會(huì)計(jì)資料，由市、區(qū)人民政府相關(guān)主管部門依法處理，并在涉事物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報(bào)；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第七十一條 違反本條例第六十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人擅自調(diào)整收費(fèi)的，由市、區(qū)人民政府市場監(jiān)督管理主管部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第六章 附 則
第七十二條 本條例所稱物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，包括但不限于物業(yè)管理區(qū)域出入口、樓宇出入口、公告欄、公共建筑物的立面、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的兩側(cè)、物業(yè)服務(wù)中心、公共休閑區(qū)域等位置。
第七十三條 本條例自2021年4月1日起施行。
來源|佛山日?qǐng)?bào)
編輯|何欣鴻
