2020年12月29日，三山新城中海文錦國際再推一棟住宅，引發(fā)市民深夜搶購。自開盤以來，該項目已連續(xù)推售4棟住宅產品。從2020年第四季度起，三山新城陸續(xù)有新盤上市，五大新盤均在年底前開盤，而且各盤開盤業(yè)績均不錯，成為2020年第四季度佛山樓市的焦點。
五大樓盤分布圖。
區(qū)域掃描
定位生態(tài)科創(chuàng)宜居新城
三山新城，“廣州南站西大門”“廣佛同城示范區(qū)”，地理位置得天獨厚，是佛山三龍灣高端創(chuàng)新集聚區(qū)建設的核心，也是廣佛“半小時生活圈”的核心。作為廣佛都市圈的前沿地帶，其毗鄰廣佛四大核心商圈——海珠生活圈、廣鋼新城、廣州南站商圈以及佛山金融高新區(qū)，是廣佛同城化的重要紐帶。
三山新城總規(guī)劃面積約23.8平方公里，由三山島和林岳兩大部分組成。三山新城以科技創(chuàng)新和粵港澳合作項目為招商重點。截至2020年，三山新城建設項目101個，計劃投資總額超3532億元。三山新城不僅要做廣佛同城的價值高地，更是大灣區(qū)構筑港澳高端服務業(yè)走向中國腹地、建設粵港澳合作高端服務示范區(qū)的“橋頭堡”。
在三山新城核心位置規(guī)劃發(fā)展“文翰湖國際科創(chuàng)小鎮(zhèn)”，打造“廣佛硅谷”，做灣區(qū)的城市標桿。區(qū)域現(xiàn)有文翰三山新城湖公園、“最強大腦”季華實驗室，并規(guī)劃地標性建筑“廣佛之眼”、國際科創(chuàng)中心、科技與藝術廣場、濱江公園，以及高標準國際社區(qū)等城市配套。
文翰湖公園、三山森林公園、高鐵公園以及東平河水道，構建了三山新城重要的生態(tài)屏障，各類幼兒園、文翰中學、文翰小學、文翰二小、南海外國語學校等，構成三山新城現(xiàn)有較為成熟的教育體系，還有多所公辦、民辦九年義務教育學校在規(guī)劃建設。
板塊概況
總供應量大去貨率較高
三山新城樓市總體經歷兩大階段。2010年至2019年為第一階段——發(fā)展期，以保利西雅圖、保利諾丁山、中海萬錦熙岸等為代表，目前均已交樓入住。2020年開始進入第二階段——爆發(fā)期，2020年上市的廣佛上城住宅銷售告罄，目前樓市主流是2020年第四季度上市的五大樓盤，分別是保利華僑城云禧、龍光玖里江灣、萬科天空之城、中交瀧灣云城、中海文錦國際。據(jù)統(tǒng)計，這五大新盤總建筑面積達222萬㎡，總貨量14049套；容積率普遍在3.0以下，在禪桂普遍4.0的高容積率下，顯得更為可貴。
五大樓盤售價在2.5萬~3.7萬元/㎡，目前各盤均處于熱銷狀態(tài)。2020年11月8日萬科天空之城首批開盤去貨九成，11月21日中交瀧灣云城首開去貨八成，12月19日中海文錦國際首批500多套單位開賣，當天去貨超九五成，三山新城成為2020年第四季度佛山樓市最熱的區(qū)域。
萬科天空之城銷售中心。
橫向評測
看戶型：實用率最高達94%
從戶型面積來看，五大樓盤主推三四房單位，主打剛需、首次改善型置業(yè)。其中三房81㎡起步，四房108㎡起步，只有中交瀧灣云城有五房單位在售。這幾大新盤，均大打高實用率旗幟，有的甚至號稱有94%的實用率。萬科天空之城81㎡有三房，中海文錦國際、保利華僑城云禧的84㎡更有三房帶套房，這些高實用率戶型在近期樓市中較為罕見，他們通過多功能空間、全飄臺等方式來增加使用率。
萬科天空之城81㎡的戶型不多，主要集中在近高鐵一側。中海文錦國際84㎡的戶型較多，且各個座向都有，可選擇余地較大；96㎡三房戶型客廳更是有5米大開間，較為罕見。保利華僑城云禧的84㎡戶型則是橫廳設計，空間利用率較高。
中海文錦國際銷售中心。
看交通：多個樓盤為軌交上蓋
目前三山新城主要交通干線是港口路與三龍灣大道，港口路貫穿三山新城南北，三龍灣大道則貫穿三山新城東西，且是禪城、順德進入三山新城的主入口。連接三龍灣大道與廣州南站的番海大橋即將通車，連接廣州廣鋼新城的玉蘭路-港口路過江隧道也于2020年9月啟動招標勘察。這兩條通道通車后，三山新城將與廣州無縫對接，這也是三山新城板塊吸引廣州客的一大優(yōu)勢。
交通方面，目前公交的通達性還是較差，未來重點得看軌道交通。南海新交通預計2021年開通試運營，4號線、11號線尚在規(guī)劃中。萬科天空之城、中海文錦國際、中交瀧灣云城均為地鐵上蓋項目，分別對應南海新交通、4號線與11號線交匯、3號線與南海新交通交匯；其余兩盤則離軌道交通稍遠，保利華僑城云禧離11號線最近站點約500米，龍光玖里江灣離南海新交通三山新城北站約1公里。
看教育：配建2所九年一貫制學校
目前三山新城現(xiàn)有公辦義務教育學校為文翰中學、文翰小學、文翰二小，民辦有南海外國語學校、南海美倫國際學校。未來五大樓盤將新增1.4萬戶，現(xiàn)有義務教育配套顯然不能滿足。為此，當?shù)卣谕恋嘏馁u時就規(guī)劃配建相應學校，除幼兒園配套外，中交瀧灣云城配建一所九年一貫制學校（民辦），中海文國際配建一所九年一貫制公立學校，保利華僑城云禧附近也規(guī)劃建設一所公立小學，預計在未來3年建成并投入使用，基本與樓盤交樓同步。
看環(huán)境：山、湖、江、園環(huán)繞
三山新城為生態(tài)之城，文翰湖公園、三山森林公園、高鐵公園以及東平河水道等生態(tài)資源豐富，但對應各樓盤的生態(tài)資源配套則有所不同。
三山新城文翰湖公園環(huán)境優(yōu)美。豐富的生態(tài)資源是該板塊樓盤的一大看點。/佛山日報記者王澍攝
中海文錦國際生態(tài)資源最為豐富，環(huán)島濱江公園、文翰湖公園、高鐵公園等景觀資源環(huán)繞，步行5分鐘通過人行跨江天橋可達文翰湖公園。龍光玖里江灣則有東平水道、三山森林公園。萬科天空之城有文翰湖公園、三山森林公園和高鐵公園。而保利華僑城云禧、中交瀧灣云城的自然生態(tài)資源稍為欠缺，前者離東平水道有一段距離，后者處村居南面。
自建園林方面，五大樓盤除了龍光玖里江灣規(guī)模較小外，其余四盤規(guī)模都較大，園林頗有氣勢，保利華僑城云禧打造超1萬㎡沉浸式生態(tài)公園，中海文錦國際則享有超8萬㎡的立體園林。
看商業(yè)：圍繞佛羅倫薩小鎮(zhèn)商圈
目前，三山新城整體商業(yè)氛圍較為欠缺，主要靠佛羅倫薩小鎮(zhèn)支持，但未來可期。中海文錦國際最近佛羅倫薩小鎮(zhèn)，約1公里，還有華南最大的旗艦店“名古匯-永旺夢樂城”已于2019年簽約進駐佛羅倫薩小鎮(zhèn)南側，該項目是集休閑、購物、娛樂、康體等于一體的一站式消費場所，將與佛羅倫薩小鎮(zhèn)一起構成三山新城最大商圈。萬科天空之城、中交瀧灣云城是TOD項目，分別自帶3.6萬㎡、2.6萬㎡商業(yè)空間。
看價格：較開盤價均有一定升幅
五大樓盤整體在售均價為2.5萬~3.7萬元/㎡，處于佛山樓市第一、第二階梯，但各盤之間價格有落差，交叉部分集中在2.6萬~3萬元/㎡。各樓盤目前售價均較開盤價有一定幅度的提升，保利華僑城云禧開盤價為2.6萬~3.4萬元/㎡，目前售價為2.8萬~3.7萬元/㎡；萬科天空之城開盤2.5萬~3萬元/㎡，目前售價為2.5萬~3.4萬元/㎡，中海文錦國際開盤價為2.6萬~3.3萬元/㎡，目前售價為2.8萬~3.5萬元/㎡。五盤當中，只有中交瀧灣云城、龍光玖里江灣兩盤最高售價未過3萬元/㎡，目前售價分別為2.5萬~2.7萬元/㎡、2.5萬~2.8萬元/㎡。
來源丨佛山日報
文丨梁瑞卓
編輯丨鐘靜文
