小區(qū)物業(yè)公共收益如何分配？住宅專項(xiàng)維修資金如何確保?？顚Ｓ?？業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)如何成立，有何作用？

住宅物業(yè)管理與廣大人民群眾的生活息息相關(guān)。近日，佛山市人大常委會(huì)根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，修正《佛山市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），將物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，進(jìn)一步規(guī)范住宅物業(yè)活動(dòng)，維護(hù)各方合法權(quán)益，營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的生活環(huán)境。

南海區(qū)里水鎮(zhèn)悅園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)物業(yè)經(jīng)理接待日活動(dòng)收集業(yè)主反饋意見(jiàn)。/資料圖片

黨建引領(lǐng)，提升業(yè)主委員會(huì)設(shè)立比例

業(yè)主委員會(huì)是指由小區(qū)內(nèi)的業(yè)主代表組成，維護(hù)業(yè)主的利益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，反映全體業(yè)主意愿和要求的自我管理組織。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十七條，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并選舉業(yè)主委員會(huì)。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的各項(xiàng)權(quán)利，其中包括選舉業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利。

“業(yè)主委員會(huì)的成立，能夠讓業(yè)主更有效地參與到住宅小區(qū)的管理中，對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保護(hù)業(yè)主權(quán)益。”市人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前，我市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主委員會(huì)成立的比例仍然偏低，物業(yè)矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生，亟須協(xié)調(diào)發(fā)揮業(yè)主、基層群眾性自治組織和基層街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的工作主動(dòng)性，努力形成工作合力。

為此，《條例》進(jìn)一步完善了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立程序以及相關(guān)活動(dòng)規(guī)范，并圍繞當(dāng)前我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)普及度不足的現(xiàn)狀，有針對(duì)性地提升業(yè)主大會(huì)籌備組在籌備工作中的便利度。例如，《條例》放寬了業(yè)主大會(huì)籌備組的籌備時(shí)間，提出業(yè)主大會(huì)籌備組可以依照《條例》規(guī)定，在籌備組工作期限屆滿前可申請(qǐng)延長(zhǎng)60日的籌備期，確保籌備組有更加充分的時(shí)間，依法組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。同時(shí)《條例》確定了首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則，制定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法和業(yè)主委員會(huì)選舉辦法等。

為更好貫徹落實(shí)中央部委關(guān)于堅(jiān)持和加強(qiáng)黨對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)的相關(guān)要求，《條例》提出，建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人協(xié)調(diào)運(yùn)行機(jī)制，推進(jìn)綜合網(wǎng)格管理，將物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系。同時(shí)，鼓勵(lì)具有黨員、人大代表、政協(xié)委員、退休公職身份或者具有財(cái)會(huì)、管理、法律等工作經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主，參加業(yè)主委員會(huì)選舉或者擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的專職工作人員。

增強(qiáng)自我管理意識(shí)，建立物業(yè)管理委員會(huì)制度

物業(yè)管理委員會(huì)是本次修正工作中的一個(gè)重要的制度創(chuàng)新。物業(yè)管理委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)缺失時(shí)，臨時(shí)代為組織業(yè)主進(jìn)行自我管理，組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。

物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)于解決當(dāng)前業(yè)主委員會(huì)成立率低的問(wèn)題，推進(jìn)物業(yè)社會(huì)化管理、提升物業(yè)服務(wù)工作水平具有積極作用。為此，《條例》新增“物業(yè)管理委員會(huì)”章節(jié)，明確物業(yè)管理委員會(huì)的成立條件、成員的組成、備案的要求和具體職責(zé)等內(nèi)容，力求打造以業(yè)主為基礎(chǔ)、基層群眾性自治組織為主導(dǎo)、基層人民政府為支撐，推動(dòng)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等利益相關(guān)方集體決策的協(xié)商機(jī)制。

在成立條件方面，《條例》指出，物業(yè)管理區(qū)域具備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件，經(jīng)籌備組組織仍不能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，或者需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，但不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立物業(yè)管理委員會(huì)的書(shū)面要求。

在成員組成方面，《條例》明確，物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)為七至十一人的單數(shù)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主代表以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人等代表組成，具體由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。物業(yè)服務(wù)人經(jīng)通知未派員參加的，不影響物業(yè)管理委員會(huì)成立。

物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表人選，可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)推薦。推薦的業(yè)主代表人數(shù)多于規(guī)定人數(shù)時(shí)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定代表人選。鼓勵(lì)和支持具有黨員身份的業(yè)主成為物業(yè)管理委員會(huì)成員。物業(yè)管理委員會(huì)主任由居民委員會(huì)、村民委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

優(yōu)化公共收益監(jiān)管使用，為住房存下“養(yǎng)老金”

隨著廣大居民群眾法律意識(shí)的普遍提高，住宅小區(qū)的公共收益越來(lái)越受到社會(huì)各界的關(guān)心關(guān)注。

《條例》明確，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主的公共收益包括：依法利用屬于業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)、公共場(chǎng)地、綠地、道路等共用部位經(jīng)營(yíng)所得的收益，屬于業(yè)主共有的游泳池、籃球場(chǎng)、會(huì)所等共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得的收益，利用業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)出入設(shè)施、電梯間、樓道及戶外區(qū)域設(shè)置廣告獲得的收益，因公共設(shè)施、設(shè)備被侵占、損害所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共電信設(shè)施占用場(chǎng)地使用費(fèi)等；公共收益的孳息，其他依法屬于全體業(yè)主的收益。

市人大常委會(huì)法工委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前我市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的絕大多數(shù)建筑壽命仍在30年以內(nèi)，尚未達(dá)到建筑壽命的中后期。如再過(guò)10年乃至20年后，大部分建筑壽命進(jìn)入中后期，就需要大量的資金進(jìn)行維修維護(hù)，現(xiàn)有住宅專項(xiàng)維修資金如果不能及時(shí)補(bǔ)充，容易導(dǎo)致高層建筑居住環(huán)境持續(xù)惡化。根據(jù)住建部有關(guān)規(guī)定要求，公共收益可以補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，在一定程度上緩解住宅的“養(yǎng)老問(wèn)題”。

《條例》明確，公共收益除全體業(yè)主依法決定使用外，有關(guān)政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)全體業(yè)主，將公共收益主要補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，確保公共收益能夠用在最需要的地方。同時(shí)提出，公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十；剩余部分可以按照全體業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。

在《條例》指引下，今年9月，南海區(qū)住建水務(wù)局出臺(tái)《佛山市南海區(qū)住宅物業(yè)公共收益補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求公共收益應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于50%，建議補(bǔ)充比例為80%~100%，為住房存下合理的“養(yǎng)老金”。該指導(dǎo)意見(jiàn)的出臺(tái)，為佛山地方立法支撐基層治理體系現(xiàn)代化建設(shè)寫(xiě)下生動(dòng)注腳。

文字丨佛山市新聞傳媒中心記者阮鳳娟 通訊員佛任宣

編輯丨周師伢