11月15日，我市召開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為誠信自律大會。在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市市場監(jiān)督管理局、市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的見證下，多家頭部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)與開發(fā)商簽署渠道合作框架協(xié)議，根據(jù)佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等六部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》第九條規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的要求，主動公開新房及二手房的傭金費率。從多家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承諾內(nèi)容來看，基本不超過房屋成交總價的3%。
此舉將進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)加強自律，助力房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，也凸顯了我市針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象出臺系列整治措施后取得的初步成效。
利用房源客源優(yōu)勢高價收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用、利用市場優(yōu)勢地位捆綁經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)、利用虛假宣傳手段招攬業(yè)務(wù)、利用“高額返傭承諾賄賂交易”等虛假承諾購房優(yōu)惠獲得交易機會……這些都是近年國內(nèi)多地出現(xiàn)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象，不僅損害市民的消費權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場秩序，影響房地產(chǎn)市場的公平競爭和良性發(fā)展。
住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。
“放寬購房入戶”等房地產(chǎn)新政“13條”，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等“新9條”……今年以來，佛山出臺一系列存量增量政策，成為珠三角地區(qū)房地產(chǎn)利好政策釋放最多、力度最大的城市之一。隨著政策效應(yīng)持續(xù)釋放，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極勢頭，10月以來新建商品住房成交量、增速均創(chuàng)年內(nèi)新高。
此時，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)積極回應(yīng)人民群眾的所呼所求、所需所盼，自發(fā)對違法違規(guī)行為說“不”，主動公開房屋交易傭金費率，不僅能維護(hù)消費者權(quán)益，紓困合法經(jīng)營企業(yè)，更有利于加速凈化我市房地產(chǎn)市場的生態(tài)環(huán)境，助力全市經(jīng)濟社會高質(zhì)量發(fā)展。
本次誠信自律大會上，貝殼找房、合富輝煌、佛山中原分別與保利華南、佛山城發(fā)、東建集團(tuán)簽署渠道合作框架協(xié)議書。
關(guān)鍵詞：現(xiàn)象
買房“高返傭”？小心“騙傭”陷阱
市民A先生看中我市某套新房，通過多番努力，爭取到3萬元的優(yōu)惠折扣。此時，他看到經(jīng)紀(jì)人B先生發(fā)布“購房返傭”的信息，心動不已，“交齊首付款后可獲得5萬元返傭，相比之前爭取的3萬元優(yōu)惠，還能再節(jié)省2萬元”。
于是，A先生按照B先生的指引，以C先生的身份購買房屋，并與B先生個人簽訂了返傭協(xié)議。然而，A先生交完首付款后，B先生卻以各種理由拒絕返傭。A先生只好向市房地產(chǎn)協(xié)會投訴，經(jīng)協(xié)會與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)介入?yún)f(xié)商才得以解決。
A先生的遭遇并非個例，只要在社交平臺上搜索“買房返傭”關(guān)鍵詞，就能看到各地網(wǎng)友訴說為“返傭套路”奔波維權(quán)的遭遇。
隨著買方市場的到來，部分經(jīng)紀(jì)人為了爭奪市場份額或促成交易，以“返傭補貼”承諾為誘餌，吸引甚至誘騙市民購房。當(dāng)其無法兌現(xiàn)返傭承諾，就會帶來連鎖反應(yīng)：一方面，購房者不僅不能獲得買房優(yōu)惠，造成經(jīng)濟損失，還增加了消費風(fēng)險和維權(quán)成本；另一方面，這種做法擾亂了房地產(chǎn)市場正常的交易環(huán)境，嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)市場的誠信度，也讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)陷入惡性競爭。
事實上，這種以“高返傭”營銷獲客的利益輸送行為并不被允許?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得出現(xiàn)的十種行為，其中第三種為“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易”。《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第七條明確經(jīng)營者不得采用財物或者其他手段賄賂單位或者個人，以謀取交易機會或者競爭優(yōu)勢。
市民在市內(nèi)一售樓處了解項目情況。
“買房返傭”背后的連環(huán)套路
為賣方搭建和打通宣傳、銷售等渠道，帶買方“睇樓”、協(xié)助辦理繁雜的買房手續(xù)——由于掌握了豐富的賣方房源信息、買方客戶信息等，一直以來，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在促進(jìn)房屋交易、提高交易效率、保障交易安全等方面發(fā)揮了重要作用，是開發(fā)商（賣方）與購房者、銀行金融機構(gòu)與購房者等多方關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的重要連接者。
隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，一手住房銷售普遍依賴渠道帶客推廣，傭金就是開發(fā)商向渠道代理支付的營銷費用。因此，被用作購房誘餌的“返傭”其實是“羊毛出在豬身上”：為了拿到更多、更高額的傭金，一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)連環(huán)“套路”開發(fā)商，“拔豬的毛”誘惑購房者，對房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境造成破壞性影響，嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
第一重套路，渠道綁架。渠道費用的高低往往取決于渠道代理的議價能力和市場地位。一些大型經(jīng)紀(jì)機構(gòu)憑借其市場影響力，要求開發(fā)商與之簽訂排他性的獨家合作協(xié)議，不允許開發(fā)商跟其他帶客渠道接觸。一旦有開發(fā)商不愿配合，就采取暫停上客、產(chǎn)品下架封殺等措施，惡意踩壓相關(guān)項目。這種市場壟斷操控行為嚴(yán)重擠壓了其他渠道商尤其是中小型經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的生存空間，限制市場競爭，損害營商環(huán)境。
第二重套路，傭金高昂。壟斷式的獨家銷售模式下，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不僅主導(dǎo)銷售策略，還全面掌控傭金的定價權(quán)，使傭金費率不斷攀升。市內(nèi)部分新房項目的渠道傭金一度大幅升至5%~10%，少數(shù)甚至超過10%，大大增加開發(fā)商經(jīng)營成本與購房人購房成本。高額的渠道費嚴(yán)重侵蝕開發(fā)商的利潤，增加開發(fā)商的成本壓力，扭曲了新房市場的正常運行。
第三重套路，大幅度降價促銷。房地產(chǎn)市場下行期間，不少開發(fā)商面臨資金回籠的緊迫壓力，急需加快推貨節(jié)奏。因此，個別經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用獨家合作的“優(yōu)勢”奪走開發(fā)商的房屋定價權(quán)，實施極端的降價促銷策略，不斷壓低樓價進(jìn)行“拋售”。
不少賣房市民頻繁接到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的電話“轟炸”，對方出于加快促成交易、與同行搶客戶、提高競爭力等目的，刻意低估房屋的價值，通過制造焦慮反復(fù)游說、誘導(dǎo)市民將房價一降再降，使市民遭受經(jīng)濟損失、好房子被賤賣。
不管是新房還是二手房，由于經(jīng)紀(jì)人惡意報低價，導(dǎo)致市民對降價預(yù)期強烈，嚴(yán)重擾亂正常市場運營秩序，與政府穩(wěn)定樓價、維護(hù)市場預(yù)期的目標(biāo)背道而馳。
第四重套路，捆綁銷售。為了獲得更大的利潤，個別經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要求開發(fā)商必須與其指定的裝修公司合作，如果購房者拒絕則無法享受更大力度的購房折扣。強買強賣下，消費者只能被迫選擇指定的裝修公司。還有的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要求消費者向指定銀行貸款，或者將房源與車位等捆綁銷售以變相抬高房價等，侵犯消費者的自主選擇權(quán)，嚴(yán)重影響客戶購房體驗和行業(yè)生態(tài)。
第五重套路，發(fā)布不實廣告信息。一些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)以遠(yuǎn)低于市場價的房源信息或低價促銷優(yōu)惠折扣吸引客戶，但是當(dāng)客戶咨詢或提出實地看房時，卻被告知該房源已售罄轉(zhuǎn)而推薦其他房源，或騙取客戶信息促使合作項目成交，破壞房地產(chǎn)市場的透明度和信任基礎(chǔ)，導(dǎo)致市民購房意愿下降。
關(guān)鍵詞：整頓
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)承諾不提供“返傭”
“新房和二手房的傭金費率明碼標(biāo)價，基本不超過房屋成交總價的3%，此傭金比例將在與開發(fā)商接洽前明確告知，在渠道服務(wù)合同中明確約定注明，嚴(yán)禁任何形式的口頭或私下傭金承諾……”
本次誠信自律大會上，部分頭部經(jīng)紀(jì)機構(gòu)不僅主動與開發(fā)商簽訂合作框架協(xié)議，還簽署了《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營服務(wù)行為自律承諾書》，公開承諾堅決抵制賄賂、虛假宣傳、捆綁銷售等不正當(dāng)經(jīng)營行為，不為謀取業(yè)務(wù)利益和交易機會以公司或個人名義向客戶進(jìn)行賄賂交易或“返傭”承諾及提供“返傭”，不實施反競爭行為，不采取任何以不公平高價收取渠道費用等違反價格和反壟斷法律法規(guī)的行為。全力維護(hù)購房者及合作伙伴的合法權(quán)益不受侵害，共同維護(hù)公平公開公正、可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)環(huán)境。
據(jù)悉，我國對房屋經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用沒有具體的上限規(guī)定，但通常界定在1%~3%。比如，一套房子成交價為1000萬元，按2%的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，其經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用就高達(dá)20萬元。因此，合理降低住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，既符合相關(guān)法律法規(guī)，也考慮到市場的實際需求和接受度。
市民趙先生認(rèn)為，隨著購房流程不斷簡化、交易成本持續(xù)降低，加上信息化水平不斷發(fā)展、打破供需雙方的信息壁壘，房地產(chǎn)行業(yè)和市民未來對經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的依賴度將弱化，服務(wù)質(zhì)量高、傭金費率合理的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)才會更受歡迎。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂象整治初見成效
今年4月以來，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共通報了7批違規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)名單，責(zé)令其暫停經(jīng)紀(jì)服務(wù)；7月起，我市啟動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)專項整治行動，全面整治房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，并向違規(guī)經(jīng)營的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)出提醒函，要求企業(yè)糾正收取高額傭金、捆綁家裝銷售、發(fā)布不實銷售信息、承諾返傭等不正當(dāng)銷售行為；10月發(fā)布的“新9條”要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合理降低住房買賣經(jīng)紀(jì)服務(wù)費用，鼓勵按照成交價格越高、服務(wù)費率越低的原則實行分檔定價，明碼標(biāo)價……
今年以來，我市對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)亂象的“連環(huán)套”揮出“連環(huán)拳”，頻繁“亮劍”，嚴(yán)厲打擊各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，以硬核舉措規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)、強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序和長遠(yuǎn)利益，實現(xiàn)多方共贏。一方面，切實保障人民群眾合法權(quán)益，讓購房者獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，享受更安全、透明的交易環(huán)境，從而提升對樓市的信心；另一方面，有利于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在公平競爭的環(huán)境下實現(xiàn)共同發(fā)展，進(jìn)一步激發(fā)市場主體活力，有利于加速消化市場存量住房，加快房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。
我市推出的一系列房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為整治措施，以及召開房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為誠信自律大會，都為正在回暖的房地產(chǎn)市場注入一劑“強心針”，持續(xù)傳遞出穩(wěn)定市場預(yù)期、提振信心的積極信號，呼應(yīng)了民生所急、民心所向，也彰顯了“民之所憂，我必念之；民之所盼，我必行之”的價值旨?xì)w。
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提醒，購房者應(yīng)保持警惕，切莫貪便宜，不要以“是否有高返傭”來選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人，而是應(yīng)該選擇信譽良好、口碑佳、值得信賴的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人；增強法律意識和風(fēng)險意識，不要輕信口頭承諾，注意簽訂正規(guī)協(xié)議，避免遭受不必要的損失。
文字丨佛山市新聞傳媒中心記者談飛洋、李倬倫
圖片丨佛山市新聞傳媒中心記者張偉科
